Vado in affitto o accendo un mutuo?

Ci sono molti video su youtube che trattano questo dibattito, ma non ho ancora visto un’analisi completa sulla questione. Mi sa che ci volevo proprio io…

Per chi non mi conoscesse, mi presento: sono Manuele Martino, esperto di Controllo di Gestione, Personal Finance Coach e a breve sarò iscritto all’albo dei Consulenti Finanziari come Indipendente (e quindi senza alcun tipo di conflitto di interesse, non come il 99% dei consulenti lì fuori).

Prima di iniziare vorrei precisare che la scelta tra mutuo e affitto dipende ovviamente dalle tue circostanze individuali e dalle tue priorità finanziarie. Prima di prendere una decisione così importante per il tuo futuro è importante considerare attentamente tutti gli aspetti di tipo finanziario e non. E oggi li vedremo assieme 😉Dividerò questa analisi completa in 3 capitoli:

• Personal Finance, dove capiremo cosa ci dicono le regole di finanza personale riguardo l’acquisto di un’abitazione o l’affitto di essa;
• Analisi non Finanziaria, dove analizzeremo tutti i fattori non finanziari che possono incidere in questa decisione e
• Analisi Finanziaria dove includerò il calcolo concreto dei costi irrecuperabili tra le due alternative.

Bene, iniziamo!Ci sono molte regole di finanza personale che possiamo affrontare nel dibattito Affitto contro Mutuo. Ne analizzeremo 4:

1. Una delle prime regole di finanza personale che ho sentito in termini di spese è la seguente:

Se non puoi acquistarlo 2 volte, allora non te lo puoi permettere.

A volte ho sentito addirittura che se non puoi acquistarlo 3 o 4 volte non te lo puoi permettere. Ovviamente è una mera provocazione, ma che comunque ha un senso. Non puoi spendere tutto il tuo patrimonio per acquistare una cosa, non credi? E alle tue necessità giornaliere poi chi ci pensa? Avere un margine è salutare, il senso è questo.

Ora immagina Carlo (nome di fantasia) con 20k di patrimonio netto, che acquista una casa da 150k, accendendo un mutuo, indebitandosi. Non ci vuole un genio per dire che Carlo ha enormemente violato questa regola di finanza personale.

2. Un’altra buona regola di finanza personale per quanto riguarda il mutuo o l’affitto è la seguente:

Non superare il 30% del tuo reddito mensile per i costi relativi alla casa in cui abiti.

Questo sarebbe l’ideale, se proprio non ce la facciamo, cerchiamo almeno di stare sotto il 40% del proprio reddito. Questo perché un eccessivo impegno finanziario potrebbe compromettere la tua stabilità economica nel tempo.

Quindi se guadagniamo ad esempio 1500€ al mese, cerchiamo di stare sotto i 600€, sia che si parli di affitto, sia che si parli di mutuo. Ovviamente anche questa è un’estrema semplificazione ma che comunque non fa male da prendere in considerazione.

3. Un’altra regola d’oro della finanza personale è:

evitare i debiti cattivi

Ma quali sono i debiti cattivi? I debiti cattivi in finanza sono quelli che non portano alcun tipo di rendimento e, se prendiamo come esempio l’acquisto tramite debito di una casa in cui ci si vuole abitare, esso calza a pennello con la definizione di debito cattivo. Un debito buono invece, porta dei rendimenti. Immaginiamo le aziende che investono spesso senza utilizzare il proprio denaro ma prendendolo a prestito: essi si aspettano un ritorno monetario che consenta sia di ripagare il debito, sia di conseguire un profitto.

4. Ultima regola che voglio trattare:

la diversificazione

Mettiamo caso che Carlo acquisti una casa per metterla a reddito, affittandola. Potrebbe essenzialmente essere un buon investimento, ma è importante ricordare a Carlo che la diversificazione negli investimenti è fondamentale. Se ha come unico investimento solo questa casa, potrebbe non essere la scelta adatta se Carlo è un minimo avverso al rischio. E’ sempre un’ottima cosa diversificare sia settorialmente che geograficamente i propri investimenti. E se col proprio patrimonio non ci si può permettere di comprare una casa e contemporaneamente diversificare adeguatamente ma ci si vuole esporre al settore immobiliare, esistono i REIT. Se non sai cosa sono o se vuoi che approfondisca questo tema, scrivi nei commenti REIT 😉Questo dibattito necessita anche un’analisi non finanziaria, per comprendere al meglio le priorità personali che fanno pendere l’ago della bilancia su una scelta piuttosto che un’altra.

Vorrei iniziare con il concetto di “Proprietà Effettiva”. Ovviamente se andremo in affitto, non avremo alcun diritto di proprietà sull’abitazione nella quale vivremo; al contrario invece se acquistiamo una casa, godiamo della sua proprietà… ma questo concetto potrebbe cambiare se invece la casa l’acquistassimo tramite mutuo. In questo caso la banca ci presta il denaro a lungo termine così che noi possiamo acquistare la casa a nome nostro, ottenendone la proprietà. Ovviamente il debito a lungo termine con la banca va ripagato secondo il piano di ammortamento che essa ci offrirà e si rimarrà legati a pagamenti mensili e obblighi finanziari finché il mutuo non sarà estinto. Ma una clausola, di cui si parla poco quando si tratta di questo tema, è l’ipoteca sulla casa stessa. Tale clausola dà la definizione di Mutuo, che è il “diminutivo” di “mutuo ipotecario”, al prestito a lungo termine che la banca elargisce. Quindi prova a non pagare la rata del mutuo per 2 mesi… vedrai da te i comportamenti della banca. Inizialmente solleciteranno i pagamenti ma alla lunga si riprenderanno i soldi che ti hanno prestato tramite la vendita forzata della casa. Quindi, quando parlo di “proprietà effettiva”… sei sicuro/a che la casa che acquisti tramite mutuo è realmente tua? Ti invito a rifletterci 🙂

Un altro importante aspetto non finanziario da prendere in considerazione è la Flessibilità. Acquistare una casa dove poi andremo ad abitare può, purtroppo, limitare l’elasticità di importanti decisioni che potresti affrontare. Mi spiego meglio: Se nel corso della tua vita si dovessero presentare diverse opzioni professionali e personali, come il lavoro dei tuoi sogni ma a 400km dalla tua casa, o legami affettuosi lontani, il solo fatto di aver acquistato una casa può vincolarti maggiormente ad un’unica posizione geografica. Al contrario, l’affitto offre una maggiore flessibilità in tal senso, ti consente di adattarti più facilmente ai cambiamenti nella tua vita.

“Eh Manu, ma nel caso, la casa la vendo”

Ed è proprio qui che ti volevo! Non sottovalutare mai il tempo che potresti metterci per la vendita di una casa: essa non è mai rapida. In caso di tue necessità a breve termine, ti potresti trovare nella situazione di dover vendere in fretta e in questo caso potresti essere costretto/a a scendere al di sotto del valore di mercato effettivo della tua casa. Quindi non solo otterrai una perdita, ma spenderai molto tempo e molte energie nel doverlo fare.

Spero di aver dato un buon quadro generale nell’analisi non finanziaria in questo dibattito, e se hai altri spunti non finanziari che riguardano questo dibattito che non ho affrontato, puoi suggerirmeli nei commenti, sarò felice di integrare l’analisi.Vorrei introdurre l’analisi finanziaria con dei concetti base di contabilità. Dico sempre ai ragazzi che seguo nel coaching, di immaginarci come se il nostro patrimonio fosse quello della nostra azienda. E, dato che vogliamo considerarci come aziende, bisogna comprendere come sono formati i bilanci aziendali, che hanno principalmente 2 parti:

• il CONTO ECONOMICO, col quale si misura la Redditività dell’azienda in cui vengono banalmente registrati Ricavi e Costi.
• e lo STATO PATRIMONIALE, con la quale si osserva come è suddiviso il patrimonio dell’azienda, registrando Attività e Passivit

Ma dove voglio arrivare? Ad una differenza sostanziale tra affitto e mutuo.

Se andiamo a vivere in affitto, la rata dell’affitto verrà registrata sul CONTO ECONOMICO come Costo. E’ una spesa che dobbiamo sostenere mensilmente, punto.

Se invece acquistiamo una casa col mutuo, la situazione a livello di CONTO ECONOMICO cambia poco: la rata del mutuo è un spesa e viene registrata nei costi. Ma a livello di Stato Patrimoniale invece cambia tutto: Sulle PASSIVITA’ ci sarà tutto il prestito a lungo termine che abbiamo ottenuto dalla banca, subendo in pratica un grosso debito. Mentre per quanto riguarda le ATTIVITA ci sarà valore della casa acquistata.

Qui ci sarebbe un grosso tema da affrontare, perché molti considerano ATTIVITA’ solo quelle che effettivamente ci danno un rendimento e nel caso della casa in cui andremo ad abitare essa non ci darà alcun tipo di rendimento, anzi, solo costi. Ma non voglio approfondire questo argomento in questo video, ma se sei interessato commenta con “CASA” e io ci farò un video dedicato 🙂

Ma quello su cui mi vorrei contrare nell’analisi finanziaria è il calcolo dei costi irrecuperabili.

Esso si basa sul calcolo dei costi che non si possono recuperare nelle 2 alternative e prediligere quello in cui i costi sono minori.

I costi irrecuperabili dell’affitto sono facilissimi: le rate mensili sono i tuoi costi irrecuperabili. Fine.

Mentre i costi irrecuperabili del mutuo sono più complicati da calcolare perché ci sono da considerare molteplici fattori, tra cui le tasse sulla proprietà, i costi di mantenimento e il costo del capitale.

Iniziamo dalle tasse sulla proprietà: l’IMU sulla prima casa in Italia non si paga, a meno che tu non sia proprietario di un immobile di lusso. Quindi, per semplificazione, consideriamo questo costo ZERO.

Costi di Mantenimento: essi sono costi variabili che difficilmente sono prevedibili, tra guasti agli impianti, ristrutturazioni necessarie dopo vari anni o rifacimento della facciata. Molti studi, che comprendono non solo il campione italiano, ma anche quello europeo, indicano che in media il costo di mantenimento di una casa di proprietà si aggira sull’1% medio annuo del valore dell’immobile. Ovviamente non tutti gli anni si avranno dei costi, infatti esso è una stima del costo medio annuale.

Il Costo del Capitale infine si divide in: Costo del Debito e Costo Opportunità

• Costo del Debito, che si calcola solo sulla parte presa a prestito, non sul valore totale dell’immobile: ed è formato dagli interessi che devi pagare sul mutuo (fa riferimento il TAEG del mutuo);
• e il Costo Opportunità, che si calcola solo sulla parte anticipata da subito per l’acquisto della casa. Esso è il costo della mancata opportunità di non investire sui mercati per quella somma che invece hai dato alla banca per accedere al mutuo e anticipare parte del costo della casa.

Questi calcoli ovviamente variano da caso a caso, sono diversi a seconda dal momento storico in cui richiedi il mutuo data la volatilità dei tassi di interesse, dalla tipologia del mutuo offerto e dall’anticipo che la banca ti richiede. Ma, la media su un campione europeo, considera il costo del capitale, quindi sia costo del debito che costo opportunità, un costo medio annuo del 3% sul valore dell’immobile.

Quindi: Tasse 0%, Mantenimento 1%, Costo capitale 3% = 4%.

Ed è qui che applichiamo la regola del 4% (regola definita dal mitico Ben Felix, famoso analista canadese che definisce la regola del 5%, ma dato che in Italia le tasse di proprietà immobiliare sulla prima casa non si pagano, semplifichiamo rendendola al 4%).

Cosa ci dice tale regola? Ci aiuta a capire cosa preferire tra affitto e mutuo, contestualizzandoli al valore dell’immobile preso in considerazione.

[Valore immobile * 4% / 12]

Se questo valore è maggiore dell’eventuale affitto che andrete a pagare, allora conviene affittare.

Se invece questo valore è minore dell’eventuale affitto che andrete a pagare, allora conviene acquistare.

Esempio pratico:

250.000€ * 4% / 12 = 833€

Se l’affitto è minore di 833€ conviene affittare, altrimenti, finanziariamente parlando, conviene acquistare (anche tramite mutuo).

Ovviamente questa è una regola che tende a semplificare in modo estremo l’analisi finanziaria, ma può aiutare preventivamente in una decisione così importante che riguarda l’abitazione personale.Riflessione importante:

Ricordo che la scelta tra mutuo e affitto dipende dalle tue circostanze individuali e dalle tue priorità finanziarie, ma se per esempio, tutti i fattori del tuo caso personale vanno a favore dell’affitto, cerca di fare una scelta finanziariamente saggia. L’ “Investimento sul mattone” che ci propinano le generazioni passate, come un lavaggio del cervello ci fa cadere nella classica trappola dell’italiano medio.

Tra gli aspetti che spingono per l’acquisto della casa ce ne sono molti altri, come:

• Fattore psicologico (inteso come traguardo di vita);
• Vivere in un posto costruito a propria immagine;
• Rischio di sperperare i soldi che avete sul conto, quindi vi comprate una casa;
• Scarsa conoscenza finanziaria e incompatibilità personale con gli investimenti sui mercati finanziari.

Non bisogna però lasciarsi prendere dall’emozione quando si parla di soldi. Un cattivo investimento o una spesa mal pensata può compromettere il vostro futuro.

E voi, cosa ne pensate? Avete già affrontato questa scelta? Fatemelo sapere nei commenti! Se l’articolo ti è piaciuto condividilo con chi potrebbe trovarlo utile.

Ci rileggiamo, alla prossima 😉 

Manuele (ma se stai ancora leggendo, puoi chiamarmi Tino❤️)